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中粮地产百亿重组案二次上会 大悦城推“双线战略”加速扩张_
日期:2019-08-16 00:11    编辑:admin    来源:开元棋牌二八杠
破旧立新的过程总是难以一帆风顺□□□,但大悦城地产进入3.0时代后□□□,关于中粮地产和大悦城地产的重组或许会有新的答案。 10月25日,证监会以□□交易标的资产定价公允性缺乏合理依据为由□,未通过中粮地产的重组审核。 重组被驳回不足一个月□□,中

  破旧立新的过程总是难以一帆风顺□□□,但大悦城地产进入3.0时代后□□□,关于中粮地产和大悦城地产的重组或许会有新的答案。

  10月25日,证监会以□□“交易标的资产定价公允性缺乏合理依据”为由□,未通过中粮地产的重组审核。

  重组被驳回不足一个月□□,中粮地产立即重新聘请第三方资产评估机构出具评估报告,再次启动收购申请。12月4日,该案将二度上会。

  尽管新一轮审核的成功与否尚未可知□□□,但从中粮地产短时间内再次推进并购来看□,足以窥见重组一事的紧迫性和其对整合的强烈渴望□□□。

  事实上,央企房地产业务在整合重组的路上,分化发展趋势明显。2018年上半年,同为央企的保利地产、中海地产、华润置地业绩位列房企TOP10,中粮地产、中国中铁□、中冶置业则在前100名徘徊□。大悦城地产甚至都没出现在百强名单上。

  对中粮而言□□,要想在央企的房地产业务排位赛里往前迈进一大步□,加速地产业务重组无疑是重要一招□。与此同时□□,业务的快速扩张也被中粮提上日程□□□。

  11月26日,大悦城地产在2018品牌推介会上宣布正式启动双线发展战略□,加速扩张步伐□□。

  中粮集团董事长吕军,中粮集团总裁于旭波,以及中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政率领大悦城核心管理团队共同出席。

  对于 正试图通过整合住宅□□□、商业地产资源□,夺回行业话语权的中粮系来说□,高层的到场和表态□□,再次引发市场对地产业务重组进程和后续战略的猜测□。

  “发展速度过慢”是大悦城管理团队内部的共识,这也曾引发部分不满足现状的高管人员离职□。

  据统计,从2007年西单大悦城开业至今,大悦城地产在北京□、天津□、沈阳、上海、烟台□、成都、杭州等重点城市先后打造了10座大悦城,今年12月将迎来西安和昆明大悦城的开业□□□。

  与此相对的是,有数据显示截止到2018年12月31日,万达商管集团将在全国开业285座万达广场□。

  周政坦言,“前几年压力非常大□□□,万达一年开30□□□、40个商业□,而我们太慢了□□。很多精英也嫌我们慢。”

  从去年开始,周政就对外宣布提速扩张计划□□,表示要在未来10年新开设100个商业项目□□□。

  在26日的品牌推介会现场□□,周政认为大悦城已经进入3.0时代。□“每年要以开发三到五个新项目的速度□,力争在2020年布局30个商业项目□□。”

  “确实有很多外部团队在挖我们的人,我们现在还是战战兢兢。”周政坦言,“今天在现场就有已经离职又回归的人,大悦城会给离职的高管人员一次回巢的机会□。”

  不过□□,一位行业猎头向地产壹线)表示,大悦城操盘手有限,且扩张速度慢□□□。所以其在给客户挖掘人才时□□□,还是以万达、龙湖为首选。

  今年以来,在房地产行业调控的大背景下,商业地产行业和市场集中度的提升带来更加激烈的市场竞争□□□。加上“互联网+”对商业零售模式的冲击,购物中心运营压力加大□□□。

  周政在会上公布了一组数据□□:2018年1-10月份,全国商业地产开发投资总额11.18亿元,同比下降9.2%;商业地产新开工面积1.61亿平米,同比下降4.9%□。

  在他看来□,国内商业地产正在逐步去开发化□□□,过去高杠杆□□、同质化□、以量取胜、快速复制的商业模式将日益丧失竞争力。

  而以消费者需求为导向□□□,在细分客群、深入研究市场的基础上,形成的高品质、智能化、个性化的商业项目会获得消费者和市场的认可。

  去年12月□,大悦城地产推出第二条产品线“大悦春风里”,与大悦城产品线在业务层面形成交集和互补。2018年,大悦春风里在苏州、北京、青岛落地四个项目。

  2018年上半年,大悦城地产实现营业收入40.3亿,核心净利润19.3亿,总资产905亿。

  在双线发展战略下,大悦城在提速扩张的同时,也在组织管理方面进行优化。例如,取消之前实行的□“总部-项目□□□”二级管理模式,在全国设立华北、华东、东北、山东、华中□□□、华南、西南□、西北八个商业大区,通过商业大区管理模式□□□,对商业的全生命周期进行管控。

  近日,观点指数研究院发布了□“2018年度中国商业地产TOP100”榜单,根据营运、管理□□、品牌、创新□□□、人气五个维度对商业地产品牌进行评分。华润、凯德、印力位列前三甲□□□,而大悦城地产位列万达商业管理集团之后□,排名第九。

  或许对大悦城而言□,想在商业地产中掘金,不仅要应对国家对地产行业的整体调控,还要破解众多竞争对手的各路招数。

  如果说1□□.0时代的大悦城主要依靠业态和招商进行驱动□,2.0时代主要打造体验经济。那么在周政看来,3.0时代的大悦城则是聚焦消费升级,将大悦城作为品牌生态圈的平台载体,通过“平台赋能□□”,激活品牌、智能、内容驱动力□□□。

  大悦城地产管理层认为,跑赢绝大多数对手的锦囊就藏在大悦城3.0时代所搭建的平台中。

  据大悦城地产总经理周鹏介绍,该平台的三个核心要义是□□□:内容、智慧和资本。其中“内容”是重中之重。

  他表示,智慧是中国零售业在全球的核心竞争力,但绝不是零售的终端竞争力,“我们的终端竞争一定是在产品、服务□□、空间□□□。□”

  大悦城的内容平台,用策展人思维回应消费者个性化的需求,打造□“超级IP”是内容生产平台的终极目标。

  此外□□,当零售行业进入智能化时代□,购物中心的前端数据采集往往与数据应用脱钩,大悦城的智慧平台□□,以“悦•云”智慧商业系统为核心,以大数据处理为导向,提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力□□。

  而资本平台□□,被视为大悦城资产流动的发动机。2016、2017年□□,大悦城地产先后成立两只境外房地产基金,总规模超过200亿元人民币。

  其基本逻辑是,公司对项目进行精细化运营管理,当商业物业投资回报达到要求时,将其通过基金□、信托或REITs等形式转入资本市场,实现资产增值,形成资本的闭环。

  前文所述大悦城地产“人才被挖”一事□□□,其实在高层内部也有考量。地产壹线)获悉,大悦城未来对于骨干人员的激励机制,或许可能会采用基金的方式进行调整。

  破旧立新的过程总是难以一帆风顺,但大悦城地产进入3.0时代后□□,关于中粮地产和大悦城地产的重组或许会有新的答案□□。

  事实上□,这场收购计划从去年上半年便已开始筹备□□。为此,2017年7月19日,还在英属维尔京群岛专为本次收购注册成立了持股型公司——明毅有限公司(以下简称“明毅□”)。

  公开资料显示,明毅并无实际经营业务□,其主要资产就是2017年8月,自中粮香港受让大悦城地产9,133,667,644 股普通股,成为大悦城地产的直接股东。

  此外□□,去年8月□□□,大悦城地产在重组过渡期内,还曾与新加坡政府投资公司(GIC)等多名知名机构投资者共同成立境外基金□□,计划于2018年底前以上海长风大悦城的资产出资注入该境外基金□□□,注资后将持有境外基金 36.36%的权益。

  据了解,注资后上海长风大悦城不再属于大悦城地产控制企业,但大悦城地产还将持续对上海长风大悦城提供服务。因此,大悦城地产与境外基金之间预计将会产生提供管理服务、咨询服务、品牌管理输出等关联交易□。

  证监会曾质疑过此举会对大悦城的交易估值产生影响,从而扰乱中粮重组□□□。这也被认为是中粮地产重组案未被通过的原因之一

  对此,中信证券在独立财务顾问报告中表示□□□,“本次资产注入境外基金后□□□,大悦城地产的净资产不会被稀释,不会对本次交易大悦城地产的估值造成影响。长风大悦城注入到境外基金将有助于大悦城地产利润水平提升□。 □□□”

  公开资料显示,中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购大悦城64.18%股份□□□,交易对价确定为147□□.56亿元。

  但由于大悦城地产在今年7月实施2017 年度分红派息方案,明毅获得现金分红,本次发行股份购买资产的交易价格由147.56亿元调整为144.47亿元。

  “一般发完股息之后,股票就会降价。147.56亿应该是发股息之前的价格,发股息之后,就要把股息那部分的价格减去。”一位金融分析师称。

  尽管交易对价有所下调,但仍有评论人士表示,重组仍存在溢价过高的嫌疑。中粮方面认为□□□,重组将在融资、市场、人才□、土地获取及品牌等方面深度融合,因此给予大悦城地产一定溢价存在合理性。“估值机构建议的估值区间为119.26亿元到169.5亿元,而标的资产分红前的作价估值147□.56亿元位于区间之内,兼顾了双方股东利益□□□。”

  中粮集团前任董事长赵双连2017年曾表示,要通过加快资本和业务整合力度,打造农粮、食品、地产和金融四大业务板块,并争取在2020年前实现分板块整体上市。

  时至2018年末,留给中粮地产的时间所剩不多。面对资本市场所需要的漂亮业绩,“加速度”成为中粮的选择。

  今年7月,吕军接棒赵双连,担任中粮集团董事长。2013年他由中粮集团副总裁,转任中储粮总经理时,组织对其评价是“年富力强,在市场化业务方面比较有经验。□□”

  一位熟悉吕军的评论人士表示□□□,他当过中粮期货总经理□□,“空降”中储粮之前还是在香港上市的中粮控股董事总经理,拥有丰富的资本市场经验□。

  在经历了宁高宁时代的“扩容”和赵双连时代的“瘦身□”后,中粮集团旗下18家专业化公司或许都在期待这位新任掌门□□□,能用他的资本手腕给中粮“混改”带来新的突破。

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